Evacuarea chiriașului

Situațiile sunt diferite și nu trebuie tratate identic. Problema evacuării poate apărea, de exemplu, atunci când contractul de închiriere a expirat, contractul a încetat printr-un mecanism prevăzut de lege sau de contract, chiriașul nu își execută obligațiile și există condițiile încetării locațiunii ori o persoană ocupă imobilul fără un titlu care să îi mai permită folosința.

Neplata chiriei este una dintre situațiile întâlnite frecvent, dar simpla existență a unei restanțe nu înseamnă că proprietarul poate trece direct la evacuarea materială a persoanei. Trebuie analizate contractul, durata lui, clauzele privind încetarea, notificările transmise și procedura juridică aplicabilă.

Să presupunem că un contract a fost încheiat până la 30 septembrie. Termenul expiră, dar la 1 octombrie chiriașul este încă în apartament. Din acel moment trebuie analizat dacă și în ce condiții mai există un drept de folosință și ce demers trebuie făcut pentru recuperarea efectivă a imobilului.

Încetarea contractului și eliberarea efectivă a imobilului sunt două probleme juridice diferite. Faptul că proprietarul consideră contractul încetat nu îi permite să intre pur și simplu în locuință și să îndepărteze bunurile chiriașului.

Nu automat. Neplata poate constitui o neexecutare contractuală importantă și poate conduce, în condițiile contractului și ale legii, la încetarea raportului de locațiune și ulterior la evacuare.

Trebuie verificat contractul concret. Pot conta cuantumul restanței, perioada pentru care chiria nu a fost achitată, existența unei clauze privind încetarea contractului, punerea în întârziere atunci când aceasta este necesară și eventualele plăți parțiale.

De aceea, înainte de introducerea unei cereri de evacuare pentru neplată, trebuie lămurită situația contractului.

Codul de procedură civilă reglementează o procedură specială privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept. Aceasta trebuie diferențiată de un proces civil obișnuit.

Procedura specială are propriile reguli privind notificarea, sesizarea instanței, judecarea cererii și hotărârea pronunțată. Reglementarea distinge inclusiv între locatar și ocupant, diferență care poate influența modul în care se desfășoară etapa prealabilă.

Procedura specială este facultativă: reclamantul poate opta, în condițiile legii, pentru procedura de drept comun.

În procedura specială, notificarea nu ar trebui privită ca o simplă scrisoare prin care proprietarul spune că vrea apartamentul înapoi. Codul de procedură civilă conține reguli speciale pentru notificarea locatarului.

Trebuie stabilite motivul pentru care dreptul de folosință a încetat, data până la care se solicită eliberarea imobilului și forma în care trebuie realizată notificarea potrivit procedurii aplicabile.

Dacă notificarea este necesară și nu este efectuată corespunzător, pot apărea probleme chiar înainte ca instanța să analizeze fondul solicitării de evacuare.

Locatarul este persoana care a dobândit folosința imobilului în baza unui raport de locațiune. Ocupantul, în sensul procedurii speciale, se poate afla în imobil fără să existe un asemenea raport contractual care să îi confere dreptul de folosință.

Codul de procedură civilă reglementează distinct notificarea ocupantului. Prin urmare, înainte de a redacta notificarea și cererea de chemare în judecată trebuie stabilită situația juridică exactă a persoanei care ocupă imobilul.

Dacă locatarul sau ocupantul eliberează voluntar imobilul în termenul aplicabil, obiectivul principal al proprietarului — recuperarea posesiei imobilului — este atins fără continuarea procedurii de evacuare.

Pot rămâne însă alte probleme, de exemplu chirii neachitate, utilități, deteriorări ale locuinței sau alte sume pretinse în baza contractului. Aceste creanțe trebuie analizate separat de problema fizică a evacuării.

Dacă dreptul de folosință a încetat, notificarea a fost efectuată potrivit procedurii aplicabile, iar persoana refuză să elibereze imobilul, proprietarul poate solicita instanței evacuarea.

Instanța nu pornește de la simpla afirmație că reclamantul este proprietar. Trebuie analizate înscrisurile și situația juridică invocată: dreptul reclamantului asupra imobilului, contractul de locațiune dacă există, încetarea dreptului de folosință, notificarea și celelalte elemente relevante.

În procedura specială există reguli proprii de competență. Pentru proprietar este important să identifice instanța competentă înainte de depunerea cererii, deoarece alegerea greșită poate întârzia recuperarea imobilului.

În cazul unui apartament situat în Ploiești, analiza competenței se face în raport cu regulile procedurale aplicabile imobilului respectiv și tipului de cerere formulate.

Procedura specială a fost concepută pentru soluționarea cu celeritate a unor asemenea situații. Cererea de evacuare se judecă potrivit regulilor speciale prevăzute de Codul de procedură civilă.

Acest lucru nu înseamnă însă că există un număr garantat de zile în care proprietarul își va recupera imobilul. Durata concretă depinde de situația dosarului, de instanță, de apărările formulate și, ulterior, dacă este necesar, de executarea hotărârii.

De aceea, nu este corect să se promită că evacuarea durează 30 de zile sau un alt termen fix.

Da. Procedura specială este accelerată, dar chiriașul nu este lipsit de dreptul la apărare. Poate invoca apărările permise de lege și poate depune înscrisurile relevante.

De exemplu, poate exista o dispută privind încetarea contractului, existența unei prelungiri, notificarea, plățile efectuate sau chiar calitatea în care persoana ocupă imobilul. Instanța este cea care stabilește dacă sunt îndeplinite condițiile evacuării.

Unul dintre avantajele procedurii speciale este regimul hotărârii pronunțate. Codul de procedură civilă îi conferă un regim procedural accelerat, iar termenul pentru exercitarea apelului este unul foarte scurt — 5 zile, calculat potrivit situației prevăzute de lege.

Acest aspect este important pentru ambele părți. După comunicarea sau pronunțarea hotărârii, după caz, nu este prudent ca partea interesată să lase să treacă mai multe săptămâni presupunând că poate formula ulterior calea de atac.

Chiar dacă proprietarul a câștigat procesul, dacă persoana nu pleacă voluntar, executarea nu se transformă într-o acțiune personală a proprietarului. Se intră în etapa executării silite, potrivit legii, prin executorul judecătoresc.

Executorul este cel care efectuează actele de executare necesare.

Nu este o metodă legală de substituire a procedurii de evacuare. Chiar dacă proprietarul are un titlu de proprietate asupra apartamentului, existența unei persoane care îl folosește în baza unui raport juridic sau a unei situații litigioase nu trebuie rezolvată prin forță.

Înlocuirea yalei, blocarea accesului, scoaterea bunurilor persoanei ori întreruperea intenționată a utilităților pentru a o determina să plece pot crea alte probleme juridice. Soluția este clarificarea dreptului de folosință și utilizarea mecanismelor legale pentru recuperarea imobilului.

Proprietarul nu ar trebui să trateze bunurile rămase în apartament ca și cum ar fi devenit automat proprietatea sa.

Dacă evacuarea ajunge în faza executării silite, situația bunurilor se gestionează potrivit regulilor aplicabile executării. Este încă un motiv pentru care proprietarul nu ar trebui să procedeze singur la golirea apartamentului.

Codul de procedură civilă stabilește o protecție specială în materia evacuării din imobile cu destinație de locuință în perioada 1 decembrie–1 martie, însă regula nu este absolută. Legea prevede și situații în care protecția nu operează.

Prin urmare, afirmația «iarna nu se poate face nicio evacuare» este prea generală și poate fi greșită într-un caz concret. Trebuie verificată situația persoanei evacuate, titlul în baza căruia a ocupat locuința și dacă este incidentă una dintre excepțiile prevăzute de lege.

În practică apare frecvent întrebarea dacă înregistrarea contractului la organul fiscal îl ajută pe proprietar. Răspunsul este da, dar efectele trebuie explicate corect.

Codul civil recunoaște, în condițiile prevăzute de lege, caracter executoriu contractului de locațiune înregistrat la organul fiscal pentru anumite obligații. În materia chiriei, acest lucru poate fi foarte important pentru recuperarea sumelor neachitate. Pentru contractele încheiate pe durată determinată există, de asemenea, reguli privind obligația de restituire a bunului la expirarea termenului.

Totuși, titlul executoriu pentru plata chiriei, încetarea contractului și evacuarea efectivă nu trebuie confundate între ele. Înainte de alegerea procedurii trebuie stabilit ce anume dorește proprietarul să obțină și ce titlu deține.

Da. Evacuarea și recuperarea banilor rămași neachitați sunt însă două obiective juridice care trebuie diferențiate.

Proprietarul poate avea pretenții privind chirii restante, utilități, penalități prevăzute valabil în contract ori prejudicii produse imobilului. Pentru fiecare trebuie stabilit temeiul și probele.

Dacă există un titlu executoriu pentru plata chiriei, recuperarea sumelor poate urma o cale diferită de cea necesară pentru alte pretenții.

Lipsa unui înscris complică situația, dar nu înseamnă automat că raportul dintre părți nu poate fi dovedit. Pot deveni relevante transferurile bancare, mesajele dintre părți, chitanțele, corespondența și alte probe admisibile.

Trebuie însă stabilit ce raport juridic a existat, care erau condițiile lui și dacă dreptul persoanei de a folosi imobilul a încetat. Cu cât relația dintre părți a fost mai puțin documentată, cu atât proba poate deveni mai importantă.

Înainte de inițierea procedurii, proprietarul ar trebui să strângă documentele care explică întreaga relație juridică.

În funcție de situație, pot fi importante contractul de închiriere și actele adiționale, documentul de proprietate, dovada înregistrării contractului atunci când aceasta este relevantă, notificările, dovezile de comunicare, extrasele privind plata chiriei, corespondența dintre părți, procesul-verbal de predare-primire și documentele privind eventualele restanțe.

Nu toate sunt necesare în fiecare dosar. Important este ca documentele să poată răspunde la întrebarea centrală: de ce persoana nu mai are dreptul să folosească imobilul și ce procedură poate fi utilizată pentru eliberarea lui?

Un proprietar din Ploiești a închiriat un apartament pe durată determinată. Termenul contractual ajunge la final, dar chiriașul continuă să locuiască în apartament și îi spune proprietarului că va pleca «atunci când găsește altceva».

Proprietarul nu ar trebui să schimbe yala. Trebuie verificate contractul, eventualele acte adiționale, comportamentul părților după expirare și efectele juridice ale continuării folosinței. După clarificarea situației contractuale, se poate stabili procedura corespunzătoare pentru recuperarea imobilului.

O altă situație: chiriașul are contract încă în vigoare, dar nu a plătit chiria timp de mai multe luni. Proprietarul dorește atât apartamentul înapoi, cât și recuperarea banilor.

Aici trebuie separate două probleme: încetarea raportului de locațiune și evacuarea, pe de o parte, și recuperarea creanței, pe de altă parte. Contractul și eventualul său caracter executoriu pot influența procedura utilizată pentru recuperarea chiriei restante.

Nu toate cazurile implică un chiriaș. Uneori proprietarul a permis unei persoane să locuiască temporar în imobil fără contract de închiriere, iar ulterior îi solicită să plece.

Dacă persoana refuză, trebuie stabilită natura dreptului pe care l-a avut și momentul în care acesta a încetat. Procedura specială reglementează și situația ocupantului, tocmai de aceea nu este corect ca orice persoană aflată într-un imobil să fie numită automat «chiriaș».

Procedura de evacuare are un obiect determinat. Dacă între părți există în realitate un litigiu complex privind proprietatea asupra imobilului, un partaj, o revendicare sau un alt drept real, trebuie stabilit dacă evacuarea este într-adevăr procedura potrivită.

Denumirea dată cererii de reclamant nu poate schimba natura juridică reală a conflictului.

Pentru un proprietar din Ploiești sau Prahova, primul pas util nu este redactarea imediată a unei cereri de chemare în judecată. Mai întâi trebuie verificat dosarul contractual: ce contract există, când și cum a încetat, ce notificări au fost transmise, dacă există restanțe și în ce calitate persoana mai ocupă imobilul.

În funcție de răspuns, poate fi stabilită procedura adecvată. O notificare corectă și o delimitare clară între evacuare și recuperarea chiriei pot evita demersuri inutile sau alegerea unei proceduri nepotrivite.

Evacuarea chiriașului nu înseamnă simpla recuperare fizică a unui apartament de către proprietar. Trebuie stabilit mai întâi dacă dreptul chiriașului de a folosi imobilul a încetat. Apoi trebuie verificată notificarea și aleasă procedura juridică potrivită.

Dacă persoana nu eliberează voluntar locuința, proprietarul nu trebuie să înlocuiască instanța și executorul judecătoresc prin măsuri proprii.

Într-un dosar de evacuare, întrebările esențiale sunt: în baza cărui titlu ocupă persoana imobilul, dacă acel titlu mai este valabil, cum a încetat, dacă a fost realizată notificarea necesară și dacă proprietarul urmărește evacuarea, recuperarea chiriei sau ambele. Răspunsurile stabilesc traseul juridic corect.