Uzucapiunea în România: când poți deveni proprietar prin posesie

Uzucapiunea este un mod de dobândire a unui drept real prin efectul unei posesii exercitate în condițiile legii. În materia imobilelor, analiza nu se reduce la numărul de ani în care o persoană a locuit într-o casă, a cultivat un teren ori a plătit impozitul.

Trebuie stabilit dacă persoana a avut juridic o posesie, nu doar o detenție precară, dacă posesia a fost utilă și neviciată, ce regim de carte funciară are imobilul și, mai ales, când a început posesia. Aceste elemente pot schimba atât termenul, cât și procedura aplicabilă.

Plata impozitului, facturile, lucrările efectuate ori împrejmuirea terenului pot fi elemente de probă, dar niciunul dintre acestea nu înlocuiește singur condițiile legale ale uzucapiunii.

Art. 82 din Legea nr. 71/2011 stabilește că dispozițiile art. 930–934 din actualul Cod civil privind uzucapiunea imobiliară se aplică numai când posesia a început după intrarea în vigoare a noului Cod civil. Pentru posesia începută anterior se aplică regulile în vigoare la data începerii posesiei.

Pentru imobilele care, la data începerii posesiei anterioare noului Cod civil, nu aveau deschisă carte funciară, Legea nr. 71/2011 menține aplicarea regulilor de uzucapiune din Codul civil din 1864. De aceea, într-un dosar început astăzi poate fi necesară aplicarea unei legislații vechi.

În regimul Codului civil din 1864 era cunoscută, între altele, prescripția achizitivă de 30 de ani, iar în anumite condiții exista și uzucapiunea de 10 până la 20 de ani întemeiată pe just titlu și bună-credință. Aplicarea concretă depinde însă de data posesiei și de regimul de publicitate imobiliară al imobilului.

Pentru posesiile cărora li se aplică actualul Cod civil, art. 930 reglementează uzucapiunea extratabulară. Posesia de 10 ani nu este suficientă de una singură. Legea cere și existența uneia dintre situațiile expres prevăzute.

Aceste situații sunt: proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori persoana juridică și-a încetat existența; în cartea funciară a fost înscrisă declarația de renunțare la proprietate; sau imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

Codul civil protejează și concursul cu terții: uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă cererea sa de înscriere este înregistrată înaintea cererii unui terț care solicită înscrierea pe baza unei cauze legitime. De aceea, situația actuală a cărții funciare trebuie verificată înainte de formularea demersului.

Art. 931 Cod civil reglementează o situație diferită. Este vorba despre persoana care a fost înscrisă în cartea funciară, fără cauză legitimă, ca proprietar sau titular al unui alt drept real și care posedă imobilul timp de 5 ani după înregistrarea cererii de înscriere.

Legea cere ca persoana înscrisă să fi fost de bună-credință și ca posesia să fie neviciată. Buna-credință trebuie să existe atât la momentul înregistrării cererii de înscriere, cât și la momentul intrării în posesie.

Prin urmare, formula «după 5 ani devii proprietar» este înșelătoare dacă este desprinsă de aceste condiții. Uzucapiunea tabulară nu reprezintă regula generală pentru orice persoană care ocupă un imobil.

Pentru a produce efectele prevăzute de lege, posesia trebuie analizată din perspectiva caracterului său. Codul civil reglementează viciile posesiei, precum discontinuitatea, violența și clandestinitatea. O posesie viciată nu produce aceleași efecte cât timp viciul subzistă.

O problemă frecventă este confuzia dintre posesie și detenția precară. Persoana care folosește bunul altuia ca locatar, comodatar, depozitar ori cu îngăduința proprietarului nu se comportă juridic, prin simplul fapt al folosinței, ca proprietar. Transformarea detenției precare în posesie este posibilă numai în cazurile limitativ prevăzute de lege.

Situațiile dintre coproprietari și moștenitori trebuie analizate cu o atenție deosebită. Faptul că unul dintre coproprietari folosește singur bunul o perioadă îndelungată nu înseamnă automat că a uzucapat cotele celorlalți.

Art. 929 Cod civil exclude de la uzucapiune bunurile declarate prin lege inalienabile. În mod expres, bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile, iar dreptul asupra lor nu poate fi dobândit de terți prin uzucapiune.

De aceea, când terenul apare ca aparținând statului sau unei unități administrativ-teritoriale, trebuie stabilit mai întâi dacă este în domeniul public sau în domeniul privat. Simplul fapt că terenul este asociat unei primării nu oferă, singur, răspunsul.

Probele trebuie să permită reconstruirea istoricului posesiei și identificarea exactă a imobilului. Pot fi relevante înscrisuri vechi, registre sau documente fiscale, chitanțe, contracte, schițe, planuri cadastrale, extrase de carte funciară, acte succesorale și alte documente care arată originea și continuitatea stăpânirii.

Martorii pot fi importanți pentru a descrie cine a folosit imobilul, de când, în ce mod și dacă au existat opoziții. În funcție de cauză, poate fi necesară și o expertiză tehnică pentru identificarea terenului, suprafeței și vecinătăților.

Plata impozitelor este utilă ca element probator, dar nu echivalează cu un titlu de proprietate și nu dovedește singură toate condițiile uzucapiunii.

Din punct de vedere teritorial, cererile privitoare la drepturi reale imobiliare se introduc, ca regulă de competență exclusivă, la instanța în a cărei circumscripție se află imobilul, potrivit art. 117 Cod procedură civilă.

Competența materială poate depinde de valoarea obiectului cererii și de regulile Codului de procedură civilă. În materia imobiliară, valoarea se determină potrivit regulilor referitoare la valoarea impozabilă. De aceea, nu este prudent să se afirme că orice cerere de uzucapiune se judecă întotdeauna la aceeași categorie de instanță fără verificarea valorii și a cadrului procesual.

Înalta Curte, prin Decizia nr. 19/2015 pronunțată în recurs în interesul legii, a clarificat că procedura specială de înscriere a drepturilor dobândite prin uzucapiune din art. 1050–1053 Cod procedură civilă este aplicabilă numai uzucapiunilor guvernate de noul Cod civil. Pentru posesiile începute anterior trebuie avut în vedere regimul juridic corespunzător.

Costul nu poate fi stabilit corect printr-o sumă unică. Pot exista taxa judiciară de timbru, costurile documentației cadastrale, expertiza judiciară, obținerea înscrisurilor și, dacă este cazul, onorariul avocatului.

Pentru cererile privind dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra unui imobil, O.U.G. nr. 80/2013 prevede reguli de taxare raportate la valoarea imobilului; valoarea relevantă și cuantumul efectiv sunt stabilite în condițiile legii, iar instanța determină taxa datorată.

Înainte de introducerea acțiunii este utilă estimarea separată a taxei, a costurilor cadastrale și a eventualei expertize, deoarece acestea pot varia semnificativ de la un dosar la altul.

Obținerea unei hotărâri favorabile trebuie corelată cu publicitatea imobiliară. Scopul practic este clarificarea dreptului și înscrierea lui în cartea funciară în condițiile legii.

Documentația cadastrală și situația tehnică a imobilului pot influența pașii necesari pentru înscriere. Regulamentul ANCPI privind recepția și înscrierea în evidențele de cadastru și carte funciară trebuie verificat în forma în vigoare la momentul operațiunii.

Într-un dosar bine pregătit, verificarea juridică și cea cadastrală ar trebui făcute înainte de proces, nu doar după pronunțarea hotărârii.

În Ploiești și în localitățile din Prahova apar frecvent situații cu terenuri folosite de familie de mult timp, succesiuni nedezbătute, acte vechi, diferențe de suprafață sau imobile pentru care evidența cadastrală nu reflectă situația cunoscută de posesori.

Înainte de acțiune sunt utile cel puțin: verificarea cărții funciare și a documentației cadastrale, stabilirea datei exacte sau aproximative la care a început posesia, identificarea persoanei de la care provine stăpânirea, verificarea eventualelor succesiuni și inventarierea martorilor și înscrisurilor.

Uzucapiunea poate fi o soluție în anumite cazuri, dar nu trebuie folosită automat atunci când problema poate fi rezolvată prin succesiune, rectificare de carte funciară, act juridic sau altă procedură mai potrivită.